許多人覺得，只要現在咬牙買下一套房，未來退休後就可以靠「以房養老」過上無憂無慮的生活。這種想法聽起來很美好：一邊擁有自己的房產，一邊在退休時把房子抵押給銀行，換取穩定的退休收入。
但這樣的財務安排真的那麼理想嗎？事實上，「以房養老」背後隱藏著許多你可能沒考慮到的風險。
買房＆以房養老划算嗎？答案未必是你想要的
銀行推出的「以房養老貸款」對於許多退休人士來說，似乎是一個解決退休金不足的方案。但這背後是否隱藏了更大的風險呢？辛苦繳完房貸擁有自己的房子，卻又重新貸款，這是否真的划算？
接下來，我將以客戶真實案例來做解析，深入探討以房養老作為財務規劃一環，可能有哪些隱藏風險。
我是邱茂恒，也可以叫我查爾斯(獅)，我是國際認證理財規劃師CFP，除了是財務顧問外，也是一名講師。目前已經為超過百人進行財務諮詢或財務規劃，也演講過上百場的講座。歡迎與我預約30分鐘了解財務規劃流程，理解如何實現自己理想的財務自由！
真實案例分享：咬緊牙關把房先買下去，背後隱藏的3大風險
很多人認為，只要買下房子，就能在退休時貸款，獲得穩定收入。幾年前我有一個客戶小賈，就遇到類似的狀況，想說牙一咬先把房子買下去，除了有了自己的小窩，往後退休金不夠時還可以將房子抵押給銀行貸款，但實際上這可能會有冒著自己承擔不起的 3 大風險。
30歲的小賈，每個月收入是36,000元，每月大概可以存15,000元，當時買了500萬的房，貸款400萬，利率2%，貸款30年，每個月需要支付14,785元。這筆貸款幾乎耗盡了他原本的儲蓄空間少了財務的彈性，小賈將面臨以下3大風險：
風險1：沒有額外儲蓄與投資的空間
因為收入必須拿去繳貸款，無法有儲蓄及投資累積，這會使其他目標，如結婚、生子、買車、旅遊……等，更加難以實現。（延伸閱讀：新青安貸款優惠條件真香？沒看清優缺點買房成為人生財務黑洞！）
風險2：應對突發變故的彈性不足
每個月都要固定繳貸款，房子也不是能說賣就賣的資產。萬一經濟衰退、房市及相關政策變化、工作變遷、生活樣態更新發生，例如無薪假、小孩驚喜到來、貸款利息上升讓房貸高於原本可以存的儲蓄、房價在未來的變化不如預期、退休後的開支及醫療預算增加……等。可能只好被迫斷捨離，做出比較痛苦的財務決策。（延伸閱讀：2024 緊急預備金該存多少？做好這件事避免財務脆弱！）
風險3：失去長期累積更多資產的機會
若將資金鎖在房貸上，長期下來會失去更多財富增長的機會。假如小賈將頭期款和房貸月供投入投資，30年後他可能會比僅依靠房產獲得更多的退休資金。（延伸閱讀：房貸幾年最划算？如何選擇20/30/40年期房貸？）
來看看以下試算：
假定小賈60歲退休，預計活到85歲，現在月支出21,000元，以2%通膨計算，60歲開支則為每月38,038元，準備25年需要14,789,978元。 如果原本100萬的頭期款做單筆投資，每月原本要繳的貸款14,785元做定期定額投資，準備到60歲共30年，投資組合複利報酬率5%，總報酬16,772,688元，會比原本預期需要的退休金來得更多。
當然實際人生會有很多變數，以上算是只是呈現金錢不同的運用方式帶來的影響。
綜觀上述風險，不僅帶來巨大的財務壓力、心理壓力，也影響生活品質，嚴重時甚至可能面臨無家可歸的窘境。
不要為了短期的安全感，忽略長期潛藏風險
日本著名的銀髮川柳比賽有一段讓我特別有感觸：
「30年，我終於還清了房貸，按時住進安養院」。
這聽起來是件很哀傷的事情，我們都不希望這種狀況發生，所以才需要運用「財務規劃」的方式。釐清上述的3種風險，讓每個選擇都能產生具體的時間、數字來比較，才有辦法衡量自己想要的生活到底是什麼？
評估過種種風險後，我們再以下列 3 種方向制定策略及執行：
增加儲蓄
考慮增加收入及減少支出的可能性，優先處理最急迫的項目。
開始投資
依據目標和時間開始投資，逐漸累積資產。
調整目標
無論是延長退休時間，還是調整其他目標的達成年限及金額，都對生活有很大的變化。
仔細思考過後，才知道每一個財務決策產生的影響，評估自己能否接受，是否願意執行。財務規劃的核心意義在於：根據現有財務狀況及未來財務目標，搭一座可以安全抵達的橋樑，而不再冒著承擔不起的風險，做著依靠運氣的美夢。
種種決策要考量的因素相對繁雜，不一定都能自行分析跟判斷，定方財務顧問團隊擁有CFA、CFP等國際證照，專業協助客戶全方位考量財務決策的影響。以房養老並非存退休金的唯一途徑，歡迎與我們免費預約30分鐘財務規劃諮詢流程，了解如何評估最適合自己的財務規劃方式。
