房價急速攀升的時代，許多首購族感受到龐大壓力，為了解決首購族的焦慮，不管是建商和政府都致力於同一目標：降低購屋者的負擔。
建商努力降坪數，政府則是努力降低貸款負擔。2023年8月，財政部推出新青安貸款。對於名下無房產的家庭，意味著可貸款金額1000萬左右，且利率還比一般優惠，還包含貸款年限可延長至 40 年、寬限期延長至 5 年（參考資料如圖）。
然而，在考慮利用新青安房貸購房之前，我們必須仔細權衡其中的風險與其他重要因素。網路上已經有許多專業懶人包針對優缺點分析，接下來，我將用財務顧問的角度，分析新青安貸款的風險，及對未來人生財務潛在的影響。
核貸條件：看得到、不一定吃得到的優惠貸款條件
許多首購族在新青安貸款的刺激下，心一橫，付訂買下超過千萬的房產。卻在銀行審核後，才發現結果不如預期，最終不得不到處籌措剩餘款項來彌補預算的不足。
重要提醒：並非每個人，都能獲得1,000萬的貸款總額，和40年貸款年限。
據我的經驗，核貸條件主要取決於貸款人的年齡、收入以及負債率。
其中，負債比需在 60%以下，是最粗略和基本審核條件。
舉個簡單例子便於理解：上班族阿偉每月薪資５萬，想買間1,300萬的電梯華廈，自備款300萬，缺口1,000萬希望向銀行申請貸款。(暫不考慮貸款成數，以免過於複雜)
假設不考慮貸款成數，就銀行的視角來看，一筆30年期1,000萬房貸，月均還款約 3.8 萬。
以阿偉每月5萬薪資來說，負債比為5萬的60%，即為3萬，這是他理想的負債金額。
從銀行角度來看，阿偉能承擔的理想負債金額為３萬，但實際月均還款為 3.8 萬，可能就會降低貸款核准的機率。
在負債比過高的情況下，貸款金額恐怕就不會達到1,000萬，可能會更低。此外除了負債比，貸款人「薪資收入的品質」，也很重要。
譬如說，薪資的「源頭」是來自上市上櫃公司、私人企業還是自營？薪資的「型態」是電匯或是現金等，都會造成核貸條件不同的影響。
因此，購屋前務必詢問相關銀行，根據自身情況所能獲得的貸款條件。以免繳完頭期款，竟然還得像跑三點半似的到處追資金，那可就買房買成火燒屁股，徒增壓力和焦慮了。
短期現金流與長期目標：吃得到，未必扛得住。
我從協助許多人財務規劃的案例中，想買房的人通常都是這麼計算預算 :
收入-支出 = 每月可以攤還的金額。
以阿偉為例，他每月收入５萬，生活開銷約為１萬左右，在新青安貸款的借力下，他的生活負擔貌似可以承擔房貸。
但這種計算方式，忽略以下四個關鍵：
利息的調整
以全國平均貸款餘額 763 萬來計算，每升息一碼，一年會增加將近２萬元的負擔。同時，政策性的利息補貼通常都有期限。假設阿偉成功買下小窩，如果遇到升息和補貼停止，3.8萬房貸往 4 萬以上攀升，將使得阿偉的生活更加窘迫。
未來生活型態
計畫結婚或是生育子女將大幅影響一個人的現金流。以阿偉為例，若過兩年後脫單結婚生子，家庭支出將大幅增加，房貸將成為他更沉重的負擔。
其他目標：退休、進修或創業的目標
除了買房，通常人們還會有其他想完成的事，至少也得為退休做準備。購置房地產本身，對一個人的財務會產生大幅的排擠效用。
除非你的財富極度充裕，否則買房後，其他財務目標都會或多或少受到影響。例如退休可能得延後，創業的風險承受能力驟降，出國預算得從歐洲行變成東南亞自由行。
沒有考慮寬限期後的金流
可能很多人會相中寬限期延長至 5 年的優惠條件。但大家往往忽略寬限期一過，每個月繳款金額就會遽增，若沒做好準備，壓力會非常大。以人性來說，寬限期少繳的金額，不見得每個人都會乖乖累積，多數人其實是會花掉的。
當繳房貸成為責任－扛得住，也未必能持續下去。
負擔得起房貸並不意味著可以長期承受。一旦身上承載近千萬的房貸，你勢必就得持續工作以償還貸款。如不幸遇到意外，導致工作能力喪失，在缺乏資金的情況下，可能不得不出售房產以籌措現金。
因此，購房時必須規畫適當的保險，避免當意外發生，讓責任全數落在配偶或子女身上。當然，這也會增加保費，進一步影響你的現金流。（延伸閱讀：實支實付保單停售潮！雙實支實付有必要性嗎？）
你想買的，是幸福感，不是束縛感
新青安貸款確實是政府希望能夠減輕民眾負擔所推出的策略，希望幫助人們完成安心成家的夢想。然而，「買房」這件事背後其實是我們對未來生活品質和幸福感的渴望。
所以，在追求幸福的同時，我們必須得理性看待這份渴望，對未來所造成的影響，再做決定。（延伸閱讀：除了頭期款外，買房還要注意什麼？定方財務領航員提醒買房該注意的三件事）
親愛的你們，要記得：買房，是買幸福感，不是束縛感。
為了避免將來的財務壓力，購屋前請仔細評估自己的經濟狀況、生活目標與未來計劃。歡迎預約定方財務顧問首次 30 分鐘線上免費諮詢，我們隨時為您提供專業的建議和支持，幫助您實現安心成家的夢想，同時保持財務的穩健和自由。
