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新青安貸款優惠條件真香?沒看清優缺點買房成為人生財務黑洞!

房價急速攀升的時代,許多首購族感受到龐大壓力,為了解決首購族的焦慮,不管是建商和政府都致力於同一目標:降低購屋者的負擔。

建商努力降坪數,政府則是努力降低貸款負擔。2023年8月,財政部推出新青安貸款。對於名下無房產的家庭,意味著可貸款金額1000萬左右,且利率還比一般優惠,還包含貸款年限可延長至 40 年、寬限期延長至 5 年(參考資料如圖)。

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圖片來源:中華民國財政部臉書

然而,在考慮利用新青安房貸購房之前,我們必須仔細權衡其中的風險與其他重要因素。網路上已經有許多專業懶人包針對優缺點分析,接下來,我將用財務顧問的角度,分析新青安貸款的風險,及對未來人生財務潛在的影響。

核貸條件:看得到、不一定吃得到的優惠貸款條件

許多首購族在新青安貸款的刺激下,心一橫,付訂買下超過千萬的房產。卻在銀行審核後,才發現結果不如預期,最終不得不到處籌措剩餘款項來彌補預算的不足。

重要提醒:並非每個人,都能獲得1,000萬的貸款總額,和40年貸款年限。

據我的經驗,核貸條件主要取決於貸款人的年齡、收入以及負債率。

其中,負債比需在 60%以下,是最粗略和基本審核條件。

舉個簡單例子便於理解:上班族阿偉每月薪資5萬,想買間1,300萬的電梯華廈,自備款300萬,缺口1,000萬希望向銀行申請貸款。(暫不考慮貸款成數,以免過於複雜)

假設不考慮貸款成數,就銀行的視角來看,一筆30年期1,000萬房貸,月均還款約 3.8 萬。

以阿偉每月5萬薪資來說,負債比為5萬的60%,即為3萬,這是他理想的負債金額。

從銀行角度來看,阿偉能承擔的理想負債金額為3萬,但實際月均還款為 3.8 萬,可能就會降低貸款核准的機率。

在負債比過高的情況下,貸款金額恐怕就不會達到1,000萬,可能會更低。此外除了負債比,貸款人「薪資收入的品質」,也很重要。

譬如說,薪資的「源頭」是來自上市上櫃公司、私人企業還是自營?薪資的「型態」是電匯或是現金等,都會造成核貸條件不同的影響。

因此,購屋前務必詢問相關銀行,根據自身情況所能獲得的貸款條件。以免繳完頭期款,竟然還得像跑三點半似的到處追資金,那可就買房買成火燒屁股,徒增壓力和焦慮了。

短期現金流與長期目標:吃得到,未必扛得住。

我從協助許多人財務規劃的案例中,想買房的人通常都是這麼計算預算 :

收入-支出 = 每月可以攤還的金額。

以阿偉為例,他每月收入5萬,生活開銷約為1萬左右,在新青安貸款的借力下,他的生活負擔貌似可以承擔房貸。

但這種計算方式,忽略以下四個關鍵:

利息的調整

以全國平均貸款餘額 763 萬來計算,每升息一碼,一年會增加將近2萬元的負擔。同時,政策性的利息補貼通常都有期限。假設阿偉成功買下小窩,如果遇到升息和補貼停止,3.8萬房貸往 4 萬以上攀升,將使得阿偉的生活更加窘迫。

未來生活型態

計畫結婚或是生育子女將大幅影響一個人的現金流。以阿偉為例,若過兩年後脫單結婚生子,家庭支出將大幅增加,房貸將成為他更沉重的負擔。

其他目標:退休、進修或創業的目標

除了買房,通常人們還會有其他想完成的事,至少也得為退休做準備。購置房地產本身,對一個人的財務會產生大幅的排擠效用。

除非你的財富極度充裕,否則買房後,其他財務目標都會或多或少受到影響。例如退休可能得延後,創業的風險承受能力驟降,出國預算得從歐洲行變成東南亞自由行。

沒有考慮寬限期後的金流

可能很多人會相中寬限期延長至 5 年的優惠條件。但大家往往忽略寬限期一過,每個月繳款金額就會遽增,若沒做好準備,壓力會非常大。以人性來說,寬限期少繳的金額,不見得每個人都會乖乖累積,多數人其實是會花掉的。

當繳房貸成為責任-扛得住,也未必能持續下去。

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負擔得起房貸並不意味著可以長期承受。一旦身上承載近千萬的房貸,你勢必就得持續工作以償還貸款。如不幸遇到意外,導致工作能力喪失,在缺乏資金的情況下,可能不得不出售房產以籌措現金。

因此,購房時必須規畫適當的保險,避免當意外發生,讓責任全數落在配偶或子女身上。當然,這也會增加保費,進一步影響你的現金流。(延伸閱讀:實支實付保單停售潮!雙實支實付有必要性嗎?

你想買的,是幸福感,不是束縛感

新青安貸款確實是政府希望能夠減輕民眾負擔所推出的策略,希望幫助人們完成安心成家的夢想。然而,「買房」這件事背後其實是我們對未來生活品質和幸福感的渴望。

所以,在追求幸福的同時,我們必須得理性看待這份渴望,對未來所造成的影響,再做決定。(延伸閱讀:除了頭期款外,買房還要注意什麼?定方財務領航員提醒買房該注意的三件事

親愛的你們,要記得:買房,是買幸福感,不是束縛感。

為了避免將來的財務壓力,購屋前請仔細評估自己的經濟狀況、生活目標與未來計劃。歡迎預約定方財務顧問首次 30 分鐘線上免費諮詢,我們隨時為您提供專業的建議和支持,幫助您實現安心成家的夢想,同時保持財務的穩健和自由。

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簡浩芮 國際認證理財規劃師CFP測驗合格
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