今年六月央行推出了新的限貸令，以抑制房地產市場過熱，對於第二戶房貸進行了更嚴格的限制，並取消了寬限期。對於想換屋、有自住需求民眾來說，會造成哪些影響？又該考慮哪些條件？以下透過案例故事來做詳細分析，盤點換房過程需注意的關鍵事項，確保換房計畫順利進行！
案例故事：小林跟林太結婚快10年了，本來幾年前在高雄買的二手小公寓，隨著屋齡增長，修繕問題也隨之而來。雖然房貸還沒繳完，但小林夫妻也開始思考換更新、更舒適的房子。
小林夫妻的案例裡，換房並不是為了投資，而是為了自住。像這樣的情況，必須考慮以下 4 大事項：
財務狀況評估
決定換房前，首先要評估自己的財務狀況。計算每月貸款支付金額，確保在可負擔範圍內，不影響原有的儲蓄與投資計畫。（延伸閱讀：新青安貸款優惠條件真香？沒看清優缺點買房成為人生財務黑洞！）
建議至少做好以下 3 步驟，就能更清楚該不該換屋：
- 計算目前每月的收入和支出
- 估算新房貸款每月還款金額
- 確認貸款還款是否會影響日常生活開支
房屋狀況及生活需求
需要檢查房屋本身的結構、設備狀況，確保沒有潛在問題（請有口碑的驗屋公司是比較穩妥的作法，這筆錢不要省！），並且去了解房屋所在區域的環境、交通、學區等因素，會對工作及生活型態產生什麼影響。
貸款條件及限制
除了比較不同銀行的貸款條件和利率，選擇最優惠的貸款方案外。需要留意 2024/6/16 央行第六波信用管制規範：自然人於六都或新竹縣市購置第2戶住宅貸款，有貸款上限6成且無寬限期的限制。（延伸閱讀：平均地權條例三讀通過-修法重點，軟著陸還是硬著陸）
這時需要看新房屋貸款是由誰借款，而有不同的影響：
舊屋與新屋貸款人一樣
假設舊屋由林太貸款，要換的新房也是林太申辦貸款，就會受到限貸影響。
如果要避免限貸政策影響，林太需向銀行簽屬切結書，保證在 1 年內賣掉原有房屋。若林沒有在1年內賣掉舊屋，銀行會收回貸款成數差額，以及不同利息差額，並且加收違約金。（延伸閱讀：房貸幾年最划算？如何選擇20/30/40年期房貸？）
舊屋與新屋貸款人不一樣
原屋由林太貸款，新房由小林申辦房貸，就不會受到上述的限制。
如果因為換借款人而導致貸款條件變差，另外一半依然可以做為連帶保證人，來加強貸款的條件。
稅務問題
主要會遇到的問題是土地增值稅及房地合一稅，並需要判斷新購屋及賣舊屋是否在 2 年內有重購退稅的問題：
土地增值稅
可使用一生一次10%的優惠稅率，如果要重購退稅，新購屋及賣舊屋需要為同一人。若林太出售土地後，再以小林名義新購土地，但因土地所有權人不同，仍不得申請重購退稅。
房地合一稅
如果設籍持有、居住滿6年、無出租無營業，符合自住優惠，賣出時獲利低於 400 萬不用繳稅，若獲利高於400萬則以10%計算。
若有繳納到房地合一稅，買新房時則再申請重購退稅即可。詳細房地合一稅及房市相關政策說明，可參考政府打炒房 5大房市新政策這篇文章。
限貸令對我是好是壞？
2024/6/16後，央行已經進行第六波信用管制規範，雖說多出許多貸款條件、稅制等新的限制規定。但對真正剛性自住需求的人而言，反而是正向的影響。
因為政府對自住需求的族群有給出優惠措施，管制規範主要是是為了抑制炒房而設計的，短期雖然有各種因素影響，但長期對房市居住權來說，更有利於居住正義的效果。
所以考慮換房的時候，更應該在意自己的需求，留意以下4點：
- 財務狀況評估。
- 房屋狀況及生活需求。
- 貸款條件及限制。
- 稅務問題。
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