感謝年紀跟家庭因素，讓我有機會意識到一個完整的房地產循環
記得26年前，我媽媽在屏東市買了一戶新成屋不久的華廈，近屏東大學屏商校區、國仁醫院，以現在來說的話也在屏東菸廠文創特區、演藝廳附近。當時正值上一波房地產泡沫的前夕，正要面臨價格大修正，只是家裡的人不會想這麼多(也應該無法指望要10歲的小屁孩意識到這件事XD)，只想要有一個自己的家。
3房2廳2衛2陽台加1個車位，價格我記得爸媽說過有420萬(數字有點不確定，但有400萬以上)，在入住後幾年，台灣房地產泡沫，許多建商跑路，附近一堆沒有蓋完的預售屋，一時大家聞預售屋色變。同時我家庭也遭逢劇變，在房子購入7年後以180萬法拍，原本400多萬只能買華廈變成可以買到透天厝。
現在查詢了2022年當地附近華廈「時價登錄」，交易區間大概在450萬~500萬。經歷了20幾年，房價終於超越當初的價位。但我們看到房市景氣總是有循環，雖然時間越長可以看到向上增長，過程卻不總是一帆風順，如果因為其他財務或意外因素、地區因素、身家都在房子上等，最後都不一定是我們要的結果，即使看到房子最終漲上去了，賺的人卻不是自己。
平均地權條例修正重點
目前政府為了經濟及居住正義考量，「平均地權條例」部分條文修正案三讀通過，希望避免資金過度流入不動產，並且達成不將不動產作為商品交易的目的，健全房地產的交易秩序，期望實現居住正義。
修正重點
1.限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓
2.重罰不動產炒作行為
3.建立檢舉獎金制度
4.私法人取得住宅用房屋許可制
5.預售屋解約要申報登錄
三讀內容同2022年提出的行政院版本
限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓
預售屋或新建成屋買賣契約，買受人原則上不得讓與或轉售(除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部核准)，違者按戶棟處罰50萬至300萬元。(原不包含紅單交易，紅單交易本來是保留購買不動產資格的預約單，但之後修正會讓預約金、保留金、議價金等類似書面契據也納入限制範圍，現在未定數在實際上有沒有溯及既往的效果。)
重罰不動產炒作行為
明確規範如有營造完銷假象哄抬價格、引發房價恐慌或搶購行為、影響市場秩序及他人購屋機會、各種哄抬墊高房價行為，都可按交易戶(棟、筆)數 處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
建立檢舉獎金制度
建立銷售、買賣或實價登錄違規檢舉制度，民眾對於這些行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
私法人取得住宅用房屋許可制
增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定(筆者：須檢具使用計畫如員工宿舍、危老重建等)，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
預售屋解約要申報登錄
預售屋買賣契約若有解約情形，銷售預售屋者(筆者：通常是建商)應於30日內申報登錄；違者處3-15萬元及限期改正；經2次限改而未改正者，處30-100萬元；得按次處罰。為了解決虛假交易及哄抬價格的問題。
延伸閱讀：政府打炒房 5大房市新政策
房地產價位上升的本質-生產力
就像前面文章提到我自己的經歷，以及基於投資及經濟發展的本質，房地產跟股票一樣有2個特殊的特質：
生產力本質
資產長期增長的本質是「生產力」，而「生產力」到底是什麼呢？
歸根究柢來說，就是人們為了想要過更好的生活，而做出的實踐與產出。而每一次發現的新科技、應用方式，都會對我們的生活產生改變，使我們過得越來越便利，也越來越舒適。每一次科技改變影響到產業改變，也影響到民眾的需求及服務，並衍伸出當地居住及相關需求，公司股價、當地房地產就會隨著這些因素提升。
價格與價值不一定一致
既然房地產的增長是生產力本質，那其實就表示價值的發酵需要時間。
例如：公司創業→開發新科技→真的產生出需求→相關產業鏈發展→相關產業人士收入提升→消費能力提升→房地產升值。
這過程是需要時間的，但人們買賣的過程卻不一定跟隨價值變化。如果在炒作時期，甚至產生了台積電到某地設廠就先讓房地產升一波的現象，但真要維持住這個價位，還是需要等待發酵過程。這也是為什麼價格總是上下起伏，但只要時間夠久終究還是會往上成長的原因，本質上這是供給與需求的變化問題，要看經濟狀況變化，否則產業、消費能力都很差，是難以支撐不匹配的房價的，這就會影響到供給與需求。
軟著陸還是硬著陸-新法上路後的影響
價格與價值總不一定一致，這是需要關注時間發酵以及經濟情況的。也因此政府需要主動調節(其實很多時候是被迫調節，只是大多數民眾不會意識到這是為經濟考量著想，只會覺得在打房)，以避免房地產價格硬著陸、經濟產生危機(這種狀況下不只房地產，硬著陸會影響到股票、消費、生活等問題)。
因為經濟能力差的話，不可能一直支撐股票及房地產價格上漲，我們試想一下，如果大家都因為買股票跟買房賺錢，那最開始的經濟來源哪裡來呢？
在過去，幾乎每10幾年或20幾年，都有過房市景氣循環發生，一般景氣循環都是需要好幾年的持續時間，會再讓外在價格與實際生產力的價值再度有平衡的機會，才又會面臨失衡問題，循環就是在平衡與失能之間拉扯，但我們的生活水準其實還是默默的在提高。
在這樣的前提下，價格調整也是需要時間跟地區擴散的，一樣會由原本的炒作地區慢慢地擴散出去，由失衡較嚴重的地區開始，體質較差的建商與個案、高槓桿地區、投資炒作較多的地區等，會受到比較大的影響，漸漸產生骨牌效應，但因為有所控制下進行，以避免產生硬著陸的崩跌情況，而較可能呈現軟著陸的狀態產生平衡調整。
延伸閱讀：只有我們關心房價？不！他比我們更擔心
結論
房地產長久的發展與區域、產業的生產力密不可分，如果一個經濟不好的區域，要有高價的房地產在長期來說是不可能的，因為當地經濟難以支應。所以更該關注的是當地的經濟生產力及發展狀況，不是純粹受到價格短期上漲的影響。
在房市循環的過程當中，其實我們更該考量自己是否有自住或者投資的必要，對應整體以及個人的經濟狀況來評估，做出全盤的規劃制定決策，再依時間跟各種狀況來執行決策，把更多可以控制的事情掌握在自己手上。
