定方財務顧問-平均地權條例三讀通過-修法重點,軟著陸還是硬著陸-1

平均地權條例三讀通過-修法重點,軟著陸還是硬著陸?

感謝年紀跟家庭因素,讓我有機會意識到一個完整的房地產循環

記得26年前,我媽媽在屏東市買了一戶新成屋不久的華廈,近屏東大學屏商校區、國仁醫院,以現在來說的話也在屏東菸廠文創特區、演藝廳附近。當時正值上一波房地產泡沫的前夕,正要面臨價格大修正,只是家裡的人不會想這麼多(也應該無法指望要10歲的小屁孩意識到這件事XD),只想要有一個自己的家。

Asian family buy new house

3房2廳2衛2陽台加1個車位,價格我記得爸媽說過有420萬(數字有點不確定,但有400萬以上),在入住後幾年,台灣房地產泡沫,許多建商跑路,附近一堆沒有蓋完的預售屋,一時大家聞預售屋色變。同時我家庭也遭逢劇變,在房子購入7年後以180萬法拍,原本400多萬只能買華廈變成可以買到透天厝。

現在查詢了2022年當地附近華廈「時價登錄」,交易區間大概在450萬~500萬。經歷了20幾年,房價終於超越當初的價位。但我們看到房市景氣總是有循環,雖然時間越長可以看到向上增長,過程卻不總是一帆風順,如果因為其他財務或意外因素、地區因素、身家都在房子上等,最後都不一定是我們要的結果,即使看到房子最終漲上去了,賺的人卻不是自己。

平均地權條例修正重點

目前政府為了經濟及居住正義考量,「平均地權條例」部分條文修正案三讀通過,希望避免資金過度流入不動產,並且達成不將不動產作為商品交易的目的,健全房地產的交易秩序,期望實現居住正義。

修正重點
1.限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓
2.重罰不動產炒作行為
3.建立檢舉獎金制度
4.私法人取得住宅用房屋許可制
5.預售屋解約要申報登錄
三讀內容同2022年提出的行政院版本

限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓

預售屋或新建成屋買賣契約,買受人原則上不得讓與或轉售(除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部核准),違者按戶棟處罰50萬至300萬元。(原不包含紅單交易,紅單交易本來是保留購買不動產資格的預約單,但之後修正會讓預約金、保留金、議價金等類似書面契據也納入限制範圍,現在未定數在實際上有沒有溯及既往的效果。)

重罰不動產炒作行為

明確規範如有營造完銷假象哄抬價格、引發房價恐慌或搶購行為、影響市場秩序及他人購屋機會、各種哄抬墊高房價行為,都可按交易戶(棟、筆)數 處罰100萬至5,000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

建立檢舉獎金制度

建立銷售、買賣或實價登錄違規檢舉制度,民眾對於這些行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

私法人取得住宅用房屋許可制

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定(筆者:須檢具使用計畫如員工宿舍、危老重建等),並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

預售屋解約要申報登錄

預售屋買賣契約若有解約情形,銷售預售屋者(筆者:通常是建商)應於30日內申報登錄;違者處3-15萬元及限期改正;經2次限改而未改正者,處30-100萬元;得按次處罰。為了解決虛假交易及哄抬價格的問題。

延伸閱讀:政府打炒房 5大房市新政策

房地產價位上升的本質-生產力

Two wooden houses and stand with green up arrow

就像前面文章提到我自己的經歷,以及基於投資及經濟發展的本質,房地產跟股票一樣有2個特殊的特質:

生產力本質

資產長期增長的本質是「生產力」,而「生產力」到底是什麼呢?

歸根究柢來說,就是人們為了想要過更好的生活,而做出的實踐與產出。而每一次發現的新科技、應用方式,都會對我們的生活產生改變,使我們過得越來越便利,也越來越舒適。每一次科技改變影響到產業改變,也影響到民眾的需求及服務,並衍伸出當地居住及相關需求,公司股價、當地房地產就會隨著這些因素提升。

價格與價值不一定一致

既然房地產的增長是生產力本質,那其實就表示價值的發酵需要時間。

例如:公司創業→開發新科技→真的產生出需求→相關產業鏈發展→相關產業人士收入提升→消費能力提升→房地產升值。

這過程是需要時間的,但人們買賣的過程卻不一定跟隨價值變化。如果在炒作時期,甚至產生了台積電到某地設廠就先讓房地產升一波的現象,但真要維持住這個價位,還是需要等待發酵過程。這也是為什麼價格總是上下起伏,但只要時間夠久終究還是會往上成長的原因,本質上這是供給與需求的變化問題,要看經濟狀況變化,否則產業、消費能力都很差,是難以支撐不匹配的房價的,這就會影響到供給與需求。

軟著陸還是硬著陸-新法上路後的影響

Kaohsiung, Taiwan Cityscape

價格與價值總不一定一致,這是需要關注時間發酵以及經濟情況的。也因此政府需要主動調節(其實很多時候是被迫調節,只是大多數民眾不會意識到這是為經濟考量著想,只會覺得在打房),以避免房地產價格硬著陸、經濟產生危機(這種狀況下不只房地產,硬著陸會影響到股票、消費、生活等問題)。

因為經濟能力差的話,不可能一直支撐股票及房地產價格上漲,我們試想一下,如果大家都因為買股票跟買房賺錢,那最開始的經濟來源哪裡來呢?

在過去,幾乎每10幾年或20幾年,都有過房市景氣循環發生,一般景氣循環都是需要好幾年的持續時間,會再讓外在價格與實際生產力的價值再度有平衡的機會,才又會面臨失衡問題,循環就是在平衡與失能之間拉扯,但我們的生活水準其實還是默默的在提高。

在這樣的前提下,價格調整也是需要時間跟地區擴散的,一樣會由原本的炒作地區慢慢地擴散出去,由失衡較嚴重的地區開始,體質較差的建商與個案、高槓桿地區、投資炒作較多的地區等,會受到比較大的影響,漸漸產生骨牌效應,但因為有所控制下進行,以避免產生硬著陸的崩跌情況,而較可能呈現軟著陸的狀態產生平衡調整。

延伸閱讀:只有我們關心房價?不!他比我們更擔心

結論

房地產長久的發展與區域、產業的生產力密不可分,如果一個經濟不好的區域,要有高價的房地產在長期來說是不可能的,因為當地經濟難以支應。所以更該關注的是當地的經濟生產力及發展狀況,不是純粹受到價格短期上漲的影響。

在房市循環的過程當中,其實我們更該考量自己是否有自住或者投資的必要,對應整體以及個人的經濟狀況來評估,做出全盤的規劃制定決策,再依時間跟各種狀況來執行決策,把更多可以控制的事情掌握在自己手上。

延伸閱讀:央行為什麼老是要打炒房跟信用管制-打炒房第四度出手

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邱茂恒 國際認證理財規劃師CFP
文章: 44

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